应婉琦与王路成、应泽美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙金民终字第847号
上诉人（原审原告）应婉琦。
委托代理人（特别授权）何国通，浙江迎鸽律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）黄奕，浙江迎鸽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王路成。
委托代理人（特别授权）潘晓东。
被上诉人（原审被告）应泽美。
上诉人应婉琦为与被上诉人王路成、应泽美房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2014）金武民初字第144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2011年1月13日，原告与二被告在武义县马巨武房产中介有限公司居间下，签订了关于武义县城北下山脱贫示范村30幢5号房屋的买卖合同，合同约定转让款为人民币1248000元整，原告于合同签订当日支付定金250000元整（后抵做房款），同年1月19日支付房款350000元整，同年5月30日支付房款648000元整。原告交纳了中介费、交易费、税费、办证费等各项费用后，于2011年1月24日办理了房产证过户手续，2011年1月27日办理了土地证过户手续，现拥有涉案房屋的齐全双证。原告得知涉诉房屋内曾有男子死亡的事实后，向被告王路成求证，并确认存在这一事实。
应婉琦于2014年2月28日向原审法院提起诉讼，认为二被告隐瞒、故意不告知讼争房屋内曾有一青年男人非正常死亡的直接影响房屋买卖之重大信息，其行为属于欺诈。请求判令：一、撤销原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告立即返还购房款人民币1248000元整及赔偿利息损失；三、由被告承担中介费、契税、营业税、存量房交易手续费等各项税费共计84943元及相应利息损失；四、被告赔偿房屋差价损失541920元及评估费4000元。
原审法院认为，原告应婉琦与被告王路成、应泽美签订了关于武义县城北下山脱贫示范村30幢5号房屋的买卖合同，并办理了房产证、土地证过户手续的事实清楚。本案的争议焦点主要是该涉案房屋的买卖合同是否属于可撤销合同。根据法律规定，以下情形属于可撤销合同：因重大误解订立的、在订立合同时显失公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。原告主张被告明知有一青年男子死亡在涉诉房屋内而故意不告知的行为属于欺诈，其依据是原告应婉琦与被告王路成在2013年10月25日的电话通话中，被告王路成明确表示知晓有青年男子死亡一事，表示“你如果当时问，那我肯定不会说（模糊）肯定有一说一的哦”，并根据原告的要求答应原告如有新买家询问将予以隐瞒。原告以假设性的问题或圈套式的问话来证明被告在订立合同过程中存在故意隐瞒略显牵强。也未提交相应的证据证明双方在订立房屋买卖合同过程中其曾向被告询问而被告告知了虚假情况、或在了解、实地勘察房屋的有关情况时被告有故意隐瞒的行为。综上，法律并未规定对于此类信息被告有必须告知的义务，且双方当事人亦未就此情形在房屋买卖合同中明确约定而被告不依约履行。故原告应婉琦诉请的理由不能成立，其相应的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告应婉琦的诉讼请求。案件受理费10886（已减半），由原告应婉琦负担（已交纳）。
宣判后，应婉琦不服，向本院提出上诉称，一、原审法院认为，法律并未规定对于此类信息（即发生过意外事故的凶宅）出卖方王路成有必须告知的义务，明显错误。因为法律并不能预见到现实生活中的所有情况，所以规定了诚实信用原则和公序良俗原则，而在中国的传统习俗中，对于发生过非正常死亡的房屋被认为是“凶宅”，对于房屋买卖交易而言显属重大信息，不但影响房屋的价值，且对是否购买房屋起决定性作用，此类信息属公序良俗范畴，王路成隐瞒此类信息剥夺了应婉琦的知情权、选择权，也与诚实守信原则相违背。二、原审法院认为，应婉琦未提交相应的证据证明王路成有故意隐瞒和欺诈行为，明显错误。原审法院将应属于王路成的举证义务转嫁到应婉琦身上，明显违背举证规则。王路成自认知晓房屋内曾发生过非正常死亡，明确“你如果当时问，那我肯定不会否认，肯定有一说一”，等于承认房屋买卖时隐瞒了房屋内有过非正常死亡的事实。至此，应婉琦已经完成了举证义务。原审法院在王路成未提供反驳证据的情况下作如上认定不当。三、王路成与应婉琦订立房屋买卖合同过程中，违背诚信原则、公序良俗原则，隐瞒了影响房屋买卖的重大信息，使得应婉琦作出了错误的意思表示，明显属于欺诈行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应婉琦有权依法撤销该房屋买卖合同。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。希望二审法院能予纠正。
王路成二审答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分。关于上诉理由：一、应婉琦在上诉状中所引用的诚实信用是一项原则，是指法律没有规定的前提下适用基本原则，本案中不适用该原则，因为双方建立的是买卖合同关系，应适用合同法的相关规定，法无禁止即自由。二、本案不应定性为凶宅。到目前为止，讼争房内的租客如何死亡都不清楚，在未经有关专业部门定性的情况下，何来非正常死亡，更不应对凶宅作过宽的理解。三、王路成没有故意隐瞒和欺诈等行为，故意隐瞒是欺诈的一种形式，故意隐瞒要求一方问了以后对方说了假话，从目前证据看，对方买房时根本没有询问这些情况，所以不存在欺诈。综上，该案买卖合同合法有效，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉。
二审中应婉琦向本院提供水、电费清单，证明从房屋交付至今，应婉琦均未使用过讼争房屋的事实。王路成质证认为，对该证据的真实性没有异议，但与本案无直接的关联性，不能证明上诉人没有使用过该房屋的事实。本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，原判认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议在于：王路成作为房屋的出卖人，未主动将涉案房屋内曾有人酒后死亡的事实告诉买受人应婉琦是否构成欺诈并足以使买受人违背真实意思订立合同。本案所涉房屋作为长久性居住的不动产，对一般人而言，居住使用过程中偶然发生“生老病死”亦属正常现象，并非决定缔约与否的决定性因素，因此，作为出卖方王路成无须主动加以披露，除非买受方购买房屋时有特殊的用途及特别的要求，本案中买受方应婉琦没有证据证明其在购房时提出过购房用作婚房及要求房内不能发生死亡事件的特殊要求，故王路成没尽告知义务并不构成欺诈。为鼓励交易，维护交易安全，原审法院驳回应婉琦要求撤销合同之诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。原判认定的事实清楚，适用法律和实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21772元，由上诉人应婉琦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 黄良飞
代理审判员 钱 萍
二〇一四年七月二十九日
代书 记员 何晓慧
陈霞与杨富强、杨焱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第474号
上诉人（原审原告）：陈霞，女，汉族，1982年8月16日出生。
委托代理人：苏燕玲，广东经国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨富强，男，汉族，1965年9月11日出生，身份证住址：福建省厦门市胡里区悦华路38号。
被上诉人（原审被告）：杨焱，女，1971年7月20日出生，汉族，身份证住址：陕西省西安市碑林区雁塔路北段23号5楼408号。
上诉人陈霞与被上诉人杨富强、杨焱因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1296号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园康城居悦康门路3座905的房屋为杨富强、杨焱名下的一间物业。2011年7月28日，杨富强、杨焱通过公证，特别授权委托两案外人处理该房屋。
2012年3月25日，陈霞与杨富强、杨焱签订房屋买卖合同，由陈霞以800000元的价格购买杨富强、杨焱名下的上述房屋。合同签订后，陈霞向杨富强、杨焱交付定金39800元，并到涉案房屋进行实地查看。准备进行房屋交易过户时，陈霞了解证实该房屋曾发生死亡事件，遂要求与杨富强、杨焱解除房屋买卖合同，并要求杨富强、杨焱退还定金，但遭拒。2012年6月25日，陈霞以杨富强、杨焱违反合同中约定卖方保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整为由，向原审法院起诉要求：1、解除双方之间签订的房屋买卖合同；2、由杨富强、杨焱双倍返还定金合计79600元；3、由杨富强、杨焱赔偿经济损失合计16000元，并由杨富强、杨焱承担案件诉讼费。杨富强、杨焱经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
陈霞在原审诉讼中提供的证据有：1、房屋买卖合同；2、房地产权证明；3、收款收据；4、公证书；5、律师函；6、快递凭单及票据，以此支持其诉讼请求的成立。
原审法院审查陈霞提供的证据，该证据符合法律关于证据的形成规定，予以采信。
依据陈霞的申请，原审法院依法向广州市公安局番禺区分局洛溪新城派出所调取涉案房屋所发生的死亡事件调查情况。陈霞对该证据予以确认。
原审法院认为，通过庭审查明的事实及陈霞提供的证据可知，陈霞与杨富强、杨焱所签订的房屋买卖合同为有效合同，对双方均具有法律上的约束力。双方产生纷争是陈霞在签订合同后了解证实杨富强、杨焱名下的房屋曾发生死亡事件，对其日后使用该房屋产生心理阴影。由于陈霞诉讼中的主要诉讼请求为解除合同，且要求解除合同的主要理由为杨富强、杨焱在交易之中隐瞒了涉案房屋发生死亡事件的事实，故此陈霞的诉讼请求是否支持，应对依照法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从上述法律规定而言，陈霞要求解除合同的理由与法律规定的不符，且诉讼中，陈霞并未述明杨富强、杨焱除此之外的其他违反合同约定及法律规定的违约情形，由此，陈霞的诉讼请求，不予支持。杨富强、杨焱经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。原审法院依据《中华人民共和国民法诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四第的规定，于2013年9月30日作出如下判决：驳回陈霞的全部诉讼请求。诉讼费1095元由陈霞负担。
判后，上诉人陈霞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审遗漏重要事实，认定事实错误。原审开庭前，杨富强、杨焱已将涉案房屋转让给第三人，陈霞告知了一审法官，但一审法院遗漏该重要事实，驳回陈霞解除合同的诉求。杨富强、杨焱没有履行告知义务，隐瞒合同标的重大瑕疵，导致陈霞买房结婚的合同目的落空，原审对该事实并未查明。发生自杀事件，陈尸多日的凶宅，对于普通购房人来说尚且无法接受，而本案陈霞买房是结婚用途，居住凶宅严重损害其对喜庆的期待，导致合同目的无法实现，事实非常清楚。杨富强、杨焱违反合同的告知义务，根据合同约定，卖方保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。卖方违约行为致我方合同目的无法实现，属于根本违约。原审认定杨富强、杨焱不构成违约错误。二、本案的法律依据是合同法的第九十四条第四款，违约行为导致不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。三、陈霞的合同目的完全落空，合同存续的基础不复存在，合同解除可以使得各方均从合同关系中解放出来，原审判决导致陈霞利益受损扩大。凶宅的事实已经导致房屋价值和效能的严重降低，使得陈霞购房结婚的目的无法实现，其次，杨富强、杨焱不同意解除合同，又另行卖掉了涉案房屋，导致合同无法履行的结果，其应承担全部违约责任。据此上诉请求：撤销原审判决；支持陈霞的全部诉讼请求；案件受理费由杨富强、杨焱负担。
被上诉人杨富强、杨焱经本院公告传唤未到庭，无作答辩。
经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，陈霞提交其于2013年1月28日打印的《房地产权情况证明》、该证明证实番禺区洛浦街南浦岛丽江花园康城居悦康阁3座905房已于2012年12月28日登记至梁培祥名下。二审中陈霞同时明确其在一审中并没有将涉案房屋已经转卖给案外人的事实告知原审法院。
本院认为，本案二审争议的焦点是陈霞能否主张解除涉案房屋买卖合同以及要求杨富强、杨焱赔偿经济损失。
关于陈霞能否解除涉案房屋买卖合同的问题。根据原审法院向广州市公安局番禺区分局洛溪新城派出所调取的笔录内容可知，2011年1月期间有人非正常死亡于涉案房屋，故涉案房屋属于社会公众所认知的，因凶杀、自杀等非正常死亡所指的“凶宅”。正所谓安居乐业，居住房屋的好坏（也包括居住房屋是否为“凶宅”）直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，房屋属于“凶宅”，不可避免地会对购房人的居住情感产生负面影响。在本案中，陈霞对所购房屋曾发生有人非正常死亡的情形较为忌讳而不愿意接受，这是可以理解的，且涉案房屋已经实际由杨富强、杨焱出售且过户给案外人，涉案房屋买卖合同客观无法履行。因此，陈霞要求解除涉案房屋买卖合同，合情合理，本院予以支持，杨富强、杨焱应将陈霞支付的定金予以退还。
关于陈霞能否请求杨富强、杨焱赔偿损失的问题。一方面，涉案房屋发生有人非正常死亡的时间是在涉案买卖合同签订一年之前，并非近期之事，杨富强、杨焱未披露该情况亦有合理性；另一方面陈霞也不能证实杨富强、杨焱是故意隐瞒涉案房屋存在发生有人非正常死亡之情况，故陈霞以杨富强、杨焱未完整提供涉案房屋的资料为由，要求杨富强、杨焱赔偿其损失，理据不足，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，唯处理不当，本院予以调整。上诉人陈霞的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1296号民事判决；
二、杨富强、杨焱于本判决送达之日起十五天内将39800元定金退还陈霞；
三、驳回陈霞的其他诉讼请求。
本案一审受理费1095元，由陈霞负担657元，杨富强、杨焱负担438元；二审案件受理费1095元，由陈霞负担657元，杨富强、杨焱负担438元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年五月××日
书 记 员 李 焕
以“凶宅”为由可否解除房屋买卖合同？
原告陈某为给其儿子准备新房，2011年8月21日，在居间方的沟通下，原告与被告陆某达成购买被告所有房屋的协议，并向被告交付定金30000元。后经了解，原告得知被告之妻在诉争房屋内自杀身亡，被告却未将此信息告知，原告以此认为被告构成欺诈，要求撤销定金合同并退还定金，但遭被告拒绝。后诉至法院，请求解除合同，返还定金30000元。法院认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，不构成欺诈，但根据民事活动应当遵循的诚实信用、公序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子婚房，诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度而言，构成相应冲突，应当允许购买方解除合同。原告亦应对合同解除后果承担一定的过错责任，法院最终判令解除合同，酌定返还原告定金20000元。
【案件评析】
合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除，是指当合同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商一致，使合同关系归于消灭的行为。而根据《合同法》第九十四条的规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。（5）法律规定的其他解除情形。就本案，陈某与陆某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。房屋出卖方的义务应为出售房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，在购买方对交易房屋其他信息未作特别关注情况下，陈某以陆某签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，构成欺诈为由，主张解除合同，没有相应的事实依据。在买卖双方不能协商达成解除合意的情况下，要想解除合同则必须具备相应的法定事由。由于本案中陈某购房目的系作为儿子婚房，这与诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，在公序良俗角度构成冲突，从诚实信用原则出发，应当允许购买方解除合同。
合同解除权的行使效果并不影响合同定金罚则的适用。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，陈某作为购买方在房屋交易时自身未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合同解除后果承担一定的过错责任。
【法官释法】
买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。二手房交易双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使用瑕疵、发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息；而对购买方而言，交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的信息，以避免草率成交引起不必要的纠纷。
文章来源：苏州中院http://www.szzjrmfy.gov.cn/articles/20140313104927.php
律师点评：通过这三个案例的研读，我们对房屋买卖合同中的凶宅能否解除合同这一问题，应有一个大概判断，解除合同通常要具备两个条件：第一，名副其实的凶宅，即非正常死亡，不应该包括正常的生老病死；第二，购房目的明确，通常用于结婚。三个案例中法院一致认为，卖方没有告知的义务，故不存在欺诈，合同解除事由通常是合同目的不能实现，而非欺诈。
