“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法随着最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的正式实施流传开来。一时间，欠债人暗自得意，债权人惴惴不安，银行也因此提高了不动产抵押贷款的门槛。然而南京市中级人民法院近日出台的一项执行标准，根本打破了人们对最高院执行规定认识的误区，唯一一套住房也能执行了。
最高院规定引发执行担忧
去年10月最高院出台一则关于法院在执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定。这一旨在保护债权人利益的同时适当保证债务人最低生活质量的司法解释中，第六条规定了“对被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。
条款经媒体报道后引发了一场风波，因为条款没有对何谓“所必须的居住房屋”作出规定，人们自然而然地把它理解为“唯一的住房”。大家都认为，如果债务人除了一套自用住房外没有其他的财产，法院要强制执行就无能为力了。这无疑给本来就日益严重的执行难问题当头浇上了一盆冷水。
南京制定本地执行标准
可是记者了解到，南京市中级人民法院最近才通过一项通知，对于最高院规定中没有明确的内容作出了规定。即使被执行人只有一套住房，满足条件的也能执行了。此后南京两级人民法院在执行时遇到债务人只有一套住房而无其他财产可以执行时，将按该通知予以处理。
记者通过中级人民法院的执行局拿到了这份通知。记者注意到，该项通知是4月30日才通过审判委员会批准正式实施。中院为该标准执行专门下发的一则通知，通知中解释了制定该标准的目的。自从最高院的执行规定于今年的1月1日正式施行以来，一些区、县法院多次请示，规定中“生活所必需的居住房屋”在南京地区如何把握，中院因此广泛征求意见，制定了该标准。就这短短5条的司法解释，即将影响全市两级法院的执行方式。
“唯一一套住房不得执行”纯属误区
记者提出疑问，当初最高院的规定出台时，多数人都认为“唯一一套住房不得执行”，中院此次出台的标准会不会与最高院的规定相冲突？记者请到中级法院执行局的仲伟民法官进行了说明，这种“唯一一套住房不得执行”的说法，根本是对最高院规定的错误理解。该规定中没有出现一次“唯一一套住房不得执行”的字眼，只出现“生活所必需的居住房屋……不得拍卖、变卖或者抵押”的规定。
法官也承认，因为最高院的规定没有对“生活所必需的居住房屋”概念作出解释，很多人想当然地理解为“唯一一套住房”了。不要说普通百姓，就是基层法院的执行局局长，也有将两者混为一谈的。这次出台的标准就是要打破这一误区，解决执行中遇到的实际困难。
8平方米成为执行底限
文件规定，家庭人均住房面积8平方米将成为“唯一一套住房”可否执行的最低标准。标准第一条明确，被执行人的家庭人均住房面积（使用面积）低于8平方米的，法院是肯定不得执行的。被执行人家庭住房条件高于这一标准的，只要保障被执行人及其所扶养家属必需的居住房屋，就可以执行。
仲法官首先说明了为什么将最低标准定为人均使用面积8平方米：最高院有规定，对于何谓“所必须的居住房屋”，各地法院可以根据当地实际情况自行确定。南京最低生活保障线规定，最低人均住房使用面积为8平方米。因此中院就根据这个标准，划分了可执行的底限。既然南京规定，市民居住条件至少要有8平方米，如果被执行人的唯一住房还低于这个标准，他就算欠再多的钱，法院也不能强制把他的房子执行。一方面面积如此之小的房屋即使拍卖也没有多少钱，另一方面也违背了最高院保障债务人基本生存条件的根本目的。“也不能把欠债人避上绝路啊。”
置换或租赁，两种执行方法
至于被执行的房屋高于人均使用面积8平方米这一标准的，仲法官介绍也要符合一定条件。首先该处房产要有执行的价值。比如该处房产在郊区，虽然面积超过标准，但是拍卖所得远低于所欠债务，强制执行也没有必要。因此执行时不能拘泥于“人均8平方米”的标准。
更重要的是，即使被执行的房屋满足了面积、价值的标准，执行时还要注意替被执行人留下基本生活居住所需。就是说必须按人均8平方米为被执行人及其扶养的家属提供住房。“房屋是作为整体拍卖的，不可能在其中为被执行人留下一两间居住。这就需要通过其他方式解决。”仲法官指出，房屋置换是比较可行的方法。
比如说债务人欠债20万元，他和家人住在一套价值100万的大房子里，除此之外没有其他可执行的财产。申请执行人或者法院可以帮执行人在附近找一套面积较小的住房，面积超过最低标准即可。用这套住房置换被执行人所有的大房子，用所拍卖的钱偿还债务。这样既能解决债务纠纷，也保证了被执行人有房可住。
仲法官还认为，除此之外，租赁也是很好的方法。房屋置换有手续烦琐，置换房难找，而在被执行房屋附近找合适的出租房就简单得多了。拿拍卖被执行人住房的钱，除去还债之外设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。“这一想法已经有了执行实例”，仲法官告诉记者：“浦口法院执行局近日执行的一个案件就用了租赁的方法。”
浦口有一个“老赖”欠了7个人十多万的债，又没有其他可供执行的财产，但是他跟妻子住在一套100多平方米的房子里。法院当初就以为“唯一一套住房不能执行”，拖了一年多也无能为力。近日得益于中院的这项标准，执行又启动了。法院发现，该处房产价值远超过所欠债务，而附近租用一套普通住房每月仅需400元。于是法院将该房强制拍卖，所得款除偿还债务之外，还给了“老赖”2万元用于租房。解决了困扰法官多年的执行难题。
新标准影响深远
作为经常以债权人身份出现的银行，他们对最高院那则规定是反应最快的。因为考虑到“唯一一套住房不得执行”后，自己的合法债权有可能无法实现，银行迅速提高了贷款门槛，规定不能以唯一的一套住房申请抵押贷款。而多数人买第二套住房都要向银行贷款，这种矛盾使得融资越来越困难。仲法官认为虽然不能说最高院的规定加大了银行的放贷风险，但是他们这次出台的标准肯定是给银行吃了一颗定心丸。
不光是银行方面等从这项规定中受益，普通市民在实现债权的时候也比以前容易得多。以往很多债权人因为找不到可以执行的财产，即使赢了官司也拿不到钱。现在只要债务人有超过最低标准的住房，法院就能通过拍卖执行。新标准加大了“老赖”们欠债的风险，也是从另一个侧面维护了市场经济的诚信体系。
(作者：陈晓)
